Jak wygląda skala zadłużenia Polaków w kredytach hipotecznych?

Łączne zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych wynosi obecnie blisko 495 mld zł i systematycznie rośnie. Rynek pozostaje stabilny, lecz charakteryzuje się wysokimi kosztami kredytowania, co przekłada się na ostrożność kredytobiorców oraz deweloperów. Poniżej przedstawiam szczegółową analizę obecnej skali zadłużenia oraz głównych czynników wpływających na poziom zobowiązań hipotecznych w Polsce.

Wielkość zadłużenia Polaków w kredytach hipotecznych

Wartość portfela kredytów hipotecznych udzielonych Polakom sięga obecnie 494,9 mld zł. W ciągu roku zadłużenie zwiększyło się o 3,27%, odzwierciedlając nie tylko wzrost liczby udzielanych kredytów, ale także wciąż wysokie zapotrzebowanie na finansowanie zakupu mieszkań lub domów. To potwierdza, że kredyt hipoteczny nadal stanowi podstawowe narzędzie finansowania nieruchomości w Polsce.

Systematyczny wzrost zadłużenia wynika nie tylko z większej liczby transakcji, ale również z rosnącej średniej wartości nowo udzielanego kredytu hipotecznego, która przekroczyła 426 900 zł. Jest to wzrost o 4,66% w porównaniu do końca 2023 roku. Skala zadłużenia pozostaje znacząca w ujęciu całego systemu finansowego i ma istotne przełożenie na kondycję gospodarstw domowych.

Liczba aktywnych umów hipotecznych i dynamika rynku

Chociaż zadłużenie z tytułu kredytów rośnie, jednocześnie widoczny jest spadek liczby aktywnych umów kredytowych – w skali roku ubyło ich o 2,29%. To sygnalizuje wyraźny trend – Polacy zaczynają szybciej spłacać kredyty lub rezygnują z dalszego finansowania. Charakterystyczne jest to szczególnie w kontekście wysokiego oprocentowania i niepewnej sytuacji gospodarczej.

Rynek wyraźnie się stabilizuje, ale odnotowuje także ostrożność ze strony kredytobiorców. W 2025 roku liczba nowo udzielonych kredytów wróciła niemal do poziomów sprzed intensywnego wzrostu w 2021 roku, wynosząc 202 tysiące. Mimo rosnących kosztów i ograniczonej dostępności finansowania, wielu konsumentów decyduje się jednak na zakup własnego mieszkania.

Koszty kredytów hipotecznych w Polsce

Kredyty hipoteczne w Polsce należą do najdroższych w Europie. Średnie oprocentowanie w połowie 2025 roku kształtuje się na poziomie 7-8%. Tak wysoki poziom kosztów wynika przede wszystkim z poważnych marż bankowych oraz wysokich stóp procentowych.

Oprocentowanie kredytu stanowi suma stopy referencyjnej oraz marży bankowej. Szczególnie marże w Polsce są relatywnie wysokie, co wynika m.in. z kosztów, które banki musiały ponieść po kryzysie frankowym oraz po korzystnych dla kredytobiorców wyrokach sądów. Skutkiem jest wzrost obciążeń dla gospodarstw domowych i wyraźny wpływ na zdolność kredytową oraz decyzje inwestycyjne.

Trendy i czynniki wpływające na poziom zadłużenia

Na obecny poziom zadłużenia i charakter rynku hipotecznego wpływają przede wszystkim: rosnące ceny nieruchomości, inflacja oraz wzrost kosztów budowy. Rosnąca średnia wartość kredytów to efekt drożejących lokali mieszkalnych, ale także konieczność zaciągania wyższych zobowiązań przez osoby, które chcą nabyć własne mieszkanie.

Kredyt hipoteczny pozostaje długoterminowym zobowiązaniem zabezpieczonym hipoteką na nieruchomości. Proces przyznania kredytu wymaga każdorazowej analizy zdolności kredytowej, wyliczenia marży i stopy procentowej oraz ustanowienia zabezpieczenia. Wzrost stóp procentowych oraz wysokie marże sprawiają, że koszt obsługi długu staje się znaczny, ograniczając jednocześnie liczbę osób gotowych i zdolnych do zaciągnięcia kredytu. Rośnie także ostrożność inwestycyjna zarówno po stronie nabywców, jak i deweloperów, szczególnie w świetle podwyższonych kosztów budowy.

Podsumowanie skali zadłużenia i perspektyw

Obecne zadłużenie hipoteczne Polaków utrzymuje się na wysokim poziomie, z trendem wzrostowym zarówno pod względem wartości całkowitej, jak i średniej kwoty zobowiązań. Choć liczba nowych kredytów rośnie, stopniowy spadek liczby aktywnych umów hipotecznych świadczy o bardziej świadomym podejściu do zadłużania się i realizacji wcześniejszych spłat. Koszty kredytu są jednymi z najwyższych w Europie, głównie przez wysokie stopy i marże, co bezpośrednio odbija się na dostępności finansowania oraz decyzjach zakupowych Polaków. Rynek pozostaje stabilny, jednak ostrożność inwestycyjna i presja kosztowa wpływają na tempo dalszego wzrostu zadłużenia w najbliższych latach.